16:41
Ипотечный глоссарий, ипотечная терминология, ипотека в деталях

Ипотечный глоссарий, ипотечная терминология, ипотека в деталях



Агент – это лицо, которое действует в интересах или по поручение кого-либо; представитель учреждения или фирмы, выполняющий их поручения

Аннуитетный платеж – это перечисления по кредитным обязанностям заемщиков, которые рассчитываются строго по формуле аннуитета. При этой схеме полная сумма всех платежей рассчитывается за весь период, на протяжении которого используется кредит. Эти условия предусмотрены договором, и при расчете делятся на количество месяцев в период кредитных обязательств. В этом случае сумма ежемесячного погашения ипотеки всегда одинакова.

Андеррайтинг – это расчет вероятности выплаты кредита заемщиком. Этот термин предполагает анализ и изучение платежеспособности заемщика в том порядке, который установлен банком или кредитором, а также возможность принятия положительного или отрицательного решения согласно заявлению на кредит по ипотеке. При оценке возможностей погашения ссуды банк или кредитор устанавливает три главных момента:

Вероятность того, что заемщик сможет погасить кредит (то есть оценка уровня его доходов)
Готовность к тому, что заемщик все-таки погасит кредит (способом анализа кредитной истории)
Анализирование итога независимого оценивания имущества (с целью принять решение, достаточно ли имущества для компенсации суммы кредита в случае его непогашения)
БТИ – это бюро технической инвентаризации. Оно создано для ведения учета зданий и помещений, как нежилых, так и жилых. Чтобы провести сделки по продаже-купле жилья, нужна обязательная справка из БТИ. В ней должна быть оценка бюро технической инвентаризации, которая основана на техническое состояние помещения или степень износа этого здания. Стоимость согласно анализу БТИ обычно записывается в договор купли-продажи. Это дает возможность продавцу платить меньшие налоги.

Брокер – это посредник по недвижимости, выполняющий функции относительно продажи, покупки, аренды недвижимости. Как агент он сводит продавцов и покупателей, а также содействует вкладыванию инвестиций.

Виндикация заложенного имущества – она осуществляется в тех случаях, когда имущество как предмет ипотеки изымают у должника-залогодателя согласно закону, установленному федеральным законом. Основание для таких действий – то, что законный собственник этого имущества – совершенно другое лицо, поэтому ипотека по отношению к этой недвижимости прекращается. После вступления в силу решения суда залогодержатель имеет право требовать досрочно прекратить исполнение обязательств, обеспеченных ипотекой.

Что такое возврат? Во-первых, это возвращение долга, кредита, полученных для временного проката вещей. Во-вторых, это возвращение незаконно либо ошибочно взысканных финансовых средств, а также налогов лицам, которые пострадали.

Девелопер – это учреждение, которое занимается развитием перспективного строительного проекта – от старта разработки его концепции до самого момента ввода в эксплуатацию. Часто девелопер одновременно является инвестором.

Договор аренды – это соглашение, согласно которому арендатору и членам его семьи арендодатель предоставляет недвижимость в жилищной отрасли. Это включает жилые здания без ограничения площади, за договорную сумму. Владение и использование этих помещений временное, либо в аренду включено только пользование. Со своей стороны арендатор берет на себя обязательство использовать дом в соответствии с заключенным договором. Он своевременно вносит плату за аренду, иногда включая и оплату за коммунальные услуги.

Двухнедельная ипотека – это кредит по ипотеке, предполагающий выплату взносов по амортизации один раз в 14 дней. Это значительно сокращает сроки выплаты кредита – на 10 лет в среднем.

Дисконт, скидка – это сумма финансовых средств, которую выплачивают с целью получить льготный кредит. Во время предоставления кредитных средств эту сумму отнимают от основной.

Дисконтный пункт – это 1% от всей суммы полученного кредита. Дисконтные пункты в кредите по ипотеке – это дополнительно выплаченные средства, которые взимаются кредитором во время выдачи кредитных средств. Итогом этих операций является увеличения средств, которые нужно отдать за кредит. Это называется фактическим увеличением процентной договорной ставки.

Добавленный процент – это кредитные средства, которые содержат добавленный процент. Он дает возможность заемщику выплатить кредит досрочно: в среднем за срок от 10 до 15 лет. Разные способы подачи добавленного процента применяют в широком диапазоне и с переменной, и с фиксированной ставкой.

Доход – это выгоды (например, финансовые) от процесса инвестирования, более всего в недвижимость.

Жилое здание – это только что построенный или уже обжитый дом, который включает все удобства, инженерные сооружения, коммуникации и так далее. Они соединены с недвижимостью и их называют неотъемлемой частью здания.

Жилая площадь квартиры – это совокупность площадей всех жилых комнат без учета балконов, санузлов, встроенных в стены шкафов, а также прихожих и лоджий, являющихся частью дома.

Залогодатель – Залогодержатель – согласно договору об ипотеке, то есть о залоге недвижимого имущества Залогодержатель – одна сторона – по обязательству является кредитором. Это обязательство обеспечено планом ипотеки, залогодержатель имеет право удовлетворить собственные денежные требования к тому, кто должен по этому обязательству, из суммы заложенной недвижимости другой стороны, то есть Залогодателя. Это осуществляется преимущественно перед остальными кредиторами, за теми изъятиями, которые установлены законом Российской Федерации.

Затраты на недвижимость – это издержки, которые нужны для создания объектов жилой недвижимости.

Затратный метод – это такой подход к оценке жилой и нежилой недвижимости, который основан на предположении, что покупатель информирован и не попытается заплатить за покупку больше, чем стоит реальное строительство, которое замещает объект с той же степенью полезности. Этот метод требует оптимальной оценки полной текущей стоимости воспроизводства. В других случаях эта сумма полностью замещает стоимость.

Заемщик – это человек или компания, которая имеет долг по ипотечному кредиту и может выдать залогодержателю (должнику) закладную как обеспечение кредита, который им взят.

Заем промежуточный – это кредит, который покрывает период с начала наступления срока погашения ссуды на строительство до самого момента продажи недвижимости. Любая ссуда, которая восполняет недостаточность финансовых средств, когда средства инвестора и финансирование не могут покрыть затрат на покупку жилой или нежилой недвижимости. Это, в частности, период между сделкой по продаже старой недвижимости и приобретение новой.

Задаток – это финансы, которые выдаются одной из сторон, которые договариваются, в счет платежей, причитающихся с этой стороны по договору в качестве доказательства заключения договора и обстоятельств, которые позволяют обеспечить выполнение этого договора.

Закладная – это ценная бумага на чье-то конкретное имя, которая может удостоверить право ее владельца на то, чтобы была возможность получить выполнение по финансовым обязательствам, которые могут быть обеспечены ипотекой недвижимости, указанной в договоре об ипотеке.

Залог – это денежные средства, которые могут быть выданы одной из сторон, которые договариваются, и это происходит в счет платежей по договору. Они являются доказательством заключения договора между ними и обеспечения того, что он будет выполнен.

Инвестор – это физическое или юридическое лицо, которое может приобрести ценные бумаги, обеспеченные кредитами по ипотеке. Они эмитируются кредиторами либо теми операторами, которые работают на вторичном рынке. В их списке – фонды по инвестициям, компании по страхованию, инвестиционные паевые фонды, пенсионные негосударственные фонды.

Ипотека – это залог имущества, которое относится к недвижимому, подкрепленная договором между залогодержателем и залогодателям. Ипотека возникает на законных основаниях. Ее можно устанавливать для обеспечения кредитных обязательств согласно соответствующему договору кредита или займа. Или же других обязательств, в том числе и тех, которые основаны на сделке по купле-продаже, подряде, аренде либо другом договоре, а также причинении вреда, если ничего другого не предусмотрено законодательством РФ.

Ипотека первичная – ее создают на основе объекта недвижимости, который ранее не был заложен. Как правило, банки ограничивают кредит по ипотеке средствами, которые по стоимости равны двум третям суммы залога.

Ипотека вторичная – это кредитные средства, которые могут выделяться под объект недвижимости, уже ранее заложенный. Общая стоимость двух кредитов обычно менее 80% стоимости продажи.

Ипотечный сертификат участия – это документ, ценная бумага, которая предоставляет право держателю на получение части (доли) от финансовых поступлений от пула ипотечных секьюритизированных активов.

Ипотечные ценные бумаги – ценные долговые бумаги эмитента, которые рефинансируются посредством обязательств по нескольким или одному кредиту по ипотеке.

Ипотечное покрытие – это право требования по договору согласно кредиту, который обеспечен ипотекой.

Ипотечный кредит – это заем (то есть кредит), который предоставляется для получения во владение недвижимости под залог ее же как обеспечение заемных обязательств. Кредитные права требования могут быть подтверждены и удостоверены, переданы посредством закладной. Это ценная именная бумага типа векселя.

Коммерческая недвижимость – это любая недвижимость, которая может служить для того, чтобы извлечь из нее постоянный доход юридическими фирмами либо лицами. К ней относятся торговые помещения, склады, офисы, гостиницы, развлекательные комплексы и так далее.

Кредиторы – это кредитные финансовые учреждения (в частности, банки), которые могут выдавать кредиты по ипотеке заемщикам на базе оценки их кредитоспособности и такие, которые осуществляют обслуживание ипотечных кредитов своих клиентов.

Коммерческая тайна – это информация, которая имеет потенциальную или действительную коммерческую ценность по причине неизвестности ее другим лицам или невозможность к ней свободного доступа. Это проходит на основе закона, а обладатель этой информации действует так, чтобы охранять ее конфиденциальность.

Клиент – физическое ил юридическое лицо, покупатель или продавец, который может прибегнуть к риэлторским услугам и заключить договорные обязательства с риэлтором.

Квартира – это отдельное помещение в доме, которое состоит из нескольких (или одной) комнаты, а также прихожей, кухни.

Купля-продажа – это обязательства, которые передаются одной из сторон, то есть продавцом, определенного товара или вещи в собственность другому лицу (то есть покупателю) с последующей выплатой денежной суммы в полном объеме (цены товара).

Ликвидность – это возможность быстро купить или продать актив или ценную бумагу либо возможность превратить пассивы и активы в ликвидные средства, в том числе наличность.

Мошенничество – это кража или отъем чужого имущества либо приобретения права на него методом обмана либо злоупотребления чьим-то доверием.

Недвижимость – это участки недр или земельные, водные объекты обособленного характера и все остальное, что связано с землей. Иными словами – это объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба. Это в том числе леса, насаждения, которые находятся в определенном месте на протяжении многих лет, сооружения и здания. К объектам недвижимости относят также морские и воздушные суда, космические объекты. Согласно статьи 130 Гражданского кодекса Российской федерации, все они подлежат регистрации в государственных органах.

Объект недвижимости – это участок (земельный или другой объект), связанный с ним, который нельзя переместить без ущерба, оцененного как несоразмеримый.

Отчуждение заложенного имущества – это заложенное по договору или ипотеке имущество, которое можно отчуждать. Делает это Залогодатель или другое лицо методом продажи, обмена, дарения, внесения этого имущества как вклад на баланс хозяйственного товарищества либо общества в качестве взноса на пай в имущество кооператива (производственного). Это может быть сделано и другим способом, но только с согласия Залогодержателя, если другие действия не предусматривает ипотечный договор.

В случае, если закладная выдана, отчуждение имущества, которое заложено, вполне допустимо, если право Залогодателя на данные действия предусмотрено закладной, и условия, которые в ней обозначены, соблюдаются. Тот, кто приобрел имущество, заложенное согласно договору по ипотеке, в результате его отчуждения либо как универсальное правопреемство, в том числе и как итог реорганизации юридического лица или же на основании наследования, будет выступать Залогодателем и нести все обязанности, прописанные в ипотечном договоре. Сюда включены и те обязательства, которые не выполнялись надлежащим образом со стороны прошлого Залогодателя.

Оценка предмета ипотеки – это оценка, которая обязательна в случае кредитования по ипотеке юридических и физических лиц после возникновения спорных обстоятельств о том, какова стоимость предмета ипотеки.

Последующая ипотека – это заложенное по ипотечному договору имущество для обеспечения выполнения одного из обязательств (согласно прошлой ипотеке). Его могут предоставлять в качестве залога для обеспечения выполнения еще каких-нибудь обязательств (следующих) другим должником или другому Залогодержателю, то есть следующая ипотека.

Продавцы жилья – это юридические либо же физические лица, которые продают собственную недвижимость или жилье, принадлежащее другим юридическим или физическим лицам, по их же доверенности.

Правообладатель – это человек или фирма, которые обладает правами на недвижимое имущество, которое должно быть зарегистрировано государственными органами в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Риэлтор – это человек, обладающий правами предпринимателя и занимающийся операциями с недвижимостью – разными ее видами.

Рефинансирование – это погашение долгов по ипотечным кредитам (одному или нескольким) за счет получения новых кредитных ипотечных средств одновременно.

Регистрация ипотеки

1. Ипотека, согласно закону, должна подлежать государственной регистрации, которую осуществляют учреждения юстиции в едином государственном реестре, определяющем права на недвижимость в том порядке, который установлен законом РФ о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок, осуществляемых с ним. Эта регистрация осуществляется по адресу нахождения имущества, которое является предметом ипотеки. Расходы, которые понесены за уплату сборов за государственную ипотечную регистрацию, а также внесение дополнений и изменений в регистрационной записи об ипотеке, государство возлагает на Залогодателя. Это делается в случае, если между ним и Залогодержателем есть соглашение и другое не установлено.

2. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по заявлению Залогодателя. Для того, чтобы зарегистрировать ипотеки на государственном уровне, нужно представить:

договор об ипотеке и его копию, заверенную нотариусом, нужно представить для органов государственной регистрации;
названные в договоре документы об ипотеке как приложения;
доказательства того, что вами уплачен регистрационный сбор;
документ, который подтверждает возникновение обязательств, обеспеченных ипотекой.
3. Если в ипотечном договоре было указано, что Залогодержатель имеет права, удостоверенные закладным документом, в тот орган, который осуществляет госрегистрацию ипотечного договора, в одно и то же время с документами, перечисленными в пункте 2, а также предоставляется закладная и ее копии. А также документы, которые названы как закладные и приложения, дополнительно – их копии.

4. Ипотеку регистрируют на протяжении одного месяца с того дня, как все документы, которые нужны для ее регистрации, поступили в соответствующий государственный орган.

5. Регистрация ипотеки государственными органами должна быть осуществлена методом совершения записи по регистрации об ипотеке. Эта запись должна быть внесена в единый государственный реестр, обеспечивающий права на недвижимость. Датой регистрации государственным органом может считаться та, в которую запись в реестре осуществлена.

6. Для других лиц ипотеку можно считать осуществленной с того момента, как ее зарегистрировали государственные органы.

7. Максимальный размер оплаты за услуги государственного органа регистрации прав на недвижимость и соответствующих сделок составляют разные суммы.

Для физических лиц это трехкратный минимум заработной платы, установленный законом, а для юридических – 50-крастный минимальный размер оплаты труда, установленный законом.

8. Максимальный размер суммы, которую нужно заплатить за регистрацию прав на предприятие как комплекс имущества и сделок с ним – это 200-кратная минимальная сумма оплаты труда, установленная государством.

Страховые компании – страховые лицензированные компании, участники рынка ипотеки, которые осуществляют страхование имущества (в частности, заложенного жилья), а также страхование трудоспособности и жизни заемщика. Это еще и страхование ответственности участников рынка ипотеки в гражданско-правовом поле.

Страхование заложенного имущества

Страхование имущества, которое заложено согласно ипотечному договору, осуществляется согласно условиям договора.

Если в ипотечном договоре отсутствуют другие условия о страховании заложенного при ипотеке имущества, Залогодателю надлежит страховать его за свой счет на полную сумму от риска повреждения и утрат. Если полная сумма (по оценке имущества) больше той, которая обеспечена ипотечными обязательствами на сумму, которая не ниже той, что определена этими обязательствами.

Залогодержатель наделен правом на удовлетворение собственных требований по тоем обязательствам, которые обеспечены ему ипотекой, прямо из страхового возмещения за то, что заложенное имущество повреждено или утрачено. Это делается независимо от того, в чью пользу осуществлена страховка. Это требование надлежит удовлетворить перед удовлетворением требований других лиц, в чью пользу застраховано имущество, и кредиторов, за теми изъятиями, которые установлены Законом Российской Федерации.

Залогодержатель может лишиться своих прав на удовлетворение требований возмещения по страховке, если потеря или повреждение недвижимости (имущества) произошли в обстоятельствах, за которые он не мог отвечать.

Содержание закладной (что она должна содержать?)

Сам термин «закладная», который обязательно включен в заголовок документа

Имя-фамилию залогодателя, адрес его проживания или его наименование, полный адрес компании, если Залогодатель – лицо юридическое.

Имя самого первого Залогодержателя, а также указание места его проживания или же указание места нахождения с его полным наименованием, если Залогодержатель – лицо юридическое.

Название договора по кредиту или же другого денежного обязательства, выполнение которого может быть обеспечено ипотекой, при этом нужно указать место заключения договора и дату, либо же основания для обязательств, возникших в рамках ипотечного договора.

Имя должника по ипотечному кредиту, который обеспечен определенными обязательствами, если должник не Залогодатель по своему статусу. Здесь же должно быть обозначено место жительства заемщика или же его наименование, а также указание точного адреса нахождения, если заемщик – лицо юридическое.

Должна быть указана сумма тех обязательств, которые обеспечены ипотечным договором, и размера процентов, если их нужно выплачивать согласно этим обязательствам. Или же тех условий, которые позволяют в определенный момент определить размер этой суммы и процентов.

Должен быть указан срок уплаты финансовых средств по обязательствам, которые обеспечены ипотекой. Если эта сумма должна быть уплачена частями в необходимые сроки (с определенной периодичностью) нужных платежей, а также их размеров, либо тех условий, которые позволяют определить эти размеры и сроки погашения долга (его план).

Описание и название имущества по ипотечному кредиту, которые достаточны для его идентификации, и точный адрес пребывания такого имущества.

Оценку этого ипотечного имущества в деньгах, согласно государственной оценке.

Наименование закона, согласно которому имущество – это предмет ипотеки, который является собственностью Залогодателя, а также органа, который зарегистрировал это право. При этом должны быть указаны дата, номер, место регистрации в государственных органах. Если предметом ипотечного договора является право аренды, принадлежащее Залогодателю, то нужно указать еще точное название имущества, которое является объектом этой аренды.

Указание на право жизненного пользования, которым обладает имущество как предмет ипотечного договора. А также это имущество может обладать правом сервитута, аренды, каким-либо другим правом. Или же эта недвижимость не обременена ни одним из прав третьих лиц, подлежащих государственной регистрации на момент, когда ипотека регистрировалась.

Должна стоять подпись Залогодателя, но в случае, когда он является третьим лицом, необходима и подпись должника по ипотечному кредиту.

Сведения о том, каково место и время нотариального удостоверения, указанного в договоре об ипотеке. Также необходима информация о государственной регистрации ипотеки, согласно пункту 2 статьи 22 Закона Российской Федерации “Об ипотеке (залоге недвижимости)”

В документе должна быть указана дата, когда выдана закладная Залогодержателю, обозначенному первоначально.

Сервитут заложенного имущества

Если другое не предусматривает федеральный закон или же ипотечный договор, Залогодатель имеет полное право без согласия Залогодержателя быть арендатором заложенного по ипотеке имущества, а также временно передавать его в пользование (безвозмездно) или по уговору с другим лицом давать ему право на ограниченное пользование имуществом, то есть сервитут.

Однако должны быть соблюдены некоторые условия. Прежде всего, срок пользования имуществом не должно превышать тот, который установлен ипотечным договором. Цели для пользования имуществом должны соотвествовать его назначению.

Если Залогодержатель обращается для взыскания на заложенное имущество, то любые права аренды, а также все остальные права пользования, которые предоставлены третьим лицам Залогодателем без какого-либо согласия Залогодержателя, могут быть прекращены с того момента, когда в законную силу вступает решение суда о взыскании этого имущества путем обращения в суд.

Система ипотечного кредитования – это отношения в их совокупности, которые могут обеспечить прохождение потока денег от инвестора (имеется ввиду вторичный рынок ценных бумаг по ипотеке) к заемщику, который действует на первичном рынке кредитов по ипотеке.

Сделки с недвижимостью – это законные действия, которые направлены на изменение, установление, прекращение или передачу прав на недвижимость. Примерами таких сделок могут выступать:

Переход права собственность путем купли-продажи (действующие лица – продавец и покупатель) по договорной стоимости.

Мена – это специальная сделка, в итоге которой две и более стороны обмениваются собственностью на условиях договора.

Дарение – это безвозмездная добровольная передача прав собственности физическому или юридическому лицу.

Наследование – переход наследнику собственности после того, как собственник умер.

Приватизация недвижимости – это передача недвижимости, которая находится в их владении или собственности, в собственность других физических или юридических лиц,

Аренда (или же найм) – передача собственности в пользование юридическому или физическому лицу по цене согласно договору и на определенный срок, либо без какого-либо срока для сделок на рынке.

Требования, которые обеспечивает ипотека:

Согласно ипотечному договору, залогодателем обеспечивается уплата всей суммы долга по обеспечиваемому ипотекой обязательству или кредитному договору – частями или полностью, или же в той части, которая предусмотрена ипотечным договором.

Ипотека, которая установлена для того, чтобы обеспечить выполнение условий договора по кредиту или же договора займа на тех условиях, которые гарантируют выплату процентов. Также по ипотечному договору обеспечивается уплата заимодавцу (кредитору) проценты, которые положены ему за пользование заемными (кредитными) средствами.

Если кредитный договор не предусматривает других условий, по ипотеке может обеспечиваться уплата следующих сумм залогодержателю:

Для возмещения неустоек и убытков (штраф, пеня) из-за просрочки, невыполнения или другого ненадлежащего выполнения ипотечных обязательств.

В качестве процентов, начисленных за незаконное пользование чужими финансовыми средствами, которые были предусмотрены ипотечным договором, обязательствами или законом Российской Федерации.

Для возмещения издержек для судового процесса или других расходов, которые были вызваны обращением для взыскания имущества, которое закладывалось.

Для возмещения расходов, которые были потрачены на реализацию имущества, ранее заложенного.

Орган Юстиции по госрегистрации прав на недвижимость и сделок по этому имуществу – это государственный орган, который обеспечивает специальную регистрацию прав на недвижимость и соответствующие сделки. Это единый источник информации административного характера, который занимается правом собственности на жилье по всему регистрационному округу. То есть – Государственный Единый реестр прав на недвижимость и соответствующих с ним сделок.

Уступка прав

Залогодержатель имеет право передать свои права согласно ипотечному договору другому лицу, если ипотекой не предусмотрено другое.

Лицо, получившее права по ипотечному договору, занимает место предыдущего залогодержателя согласно этому договору. Их отношения регулируются правилами статей 384, 382, 388, 386 и 390 Федерального Гражданского кодекса, декларирующего путем уступки требования передачу прав кредитора.

Уступка прав по ипотечному договору залогодержателем другому лицу будет действительна, если тому же человеку (организации) уступлены права требования к должнику по обеспеченному ипотекой обязательству.

Уступка прав по ипотечному договору должна быть удостоверена нотариусом и подлежит регистрации государственными органами в том порядке, который установлен для регистрации сделок по недвижимому имуществу государством.

Уступка прав по ипотечному договору или обязательству, обеспеченному ипотекой, права из которых удостоверяются специальной закладной, не разрешена.

Федеральное агентство по жилищному ипотечному кредитованию – это юридическое лицо, выкупающее кредиты по ипотеке у первичных кредиторов в том порядке, который установило законодательство.

Целостное единство объекта ипотеки – это предмет, который квалифицируется как предмет ипотеки, а также считается заложенным вместе с другими принадлежностями (согласно ст. 135 Гражданского Кодекса Российской Федерации) как единое целое, только если другое договором не предусмотрено.
Просмотров: 13 | Добавил: mosgorkredit | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
Имя *:
Email *:
Код *:
close