"Коммерсант": Центробанк борется с дешевой ипотекой от застройщиков
Центральному банку не удалось достичь своей цели - ограничить выдачу жилищных кредитов по программам застройщиков, имеющих крайне низкие процентные ставки, путем давления на участников рынка. Теперь регулятор предъявляет более жесткие требования к банкам, которые сотрудничают с застройщиками по выдаче таких кредитов. Центральный банк может запретить кредитные программы для застройщиков, если это не сработает. Проблема в том, что недвижимость продается по цене значительно выше рыночной. Регулятор опасается перенапряжения кредитов, а также массовых дефолтов заемщиков. Застройщики продолжают использовать все механизмы финансирования на прежней основе, пока они остаются в рамках закона.
Глава совета директоров Центробанка Эльвира Набуллина заявила, что регулятор попытается принять норму, позволяющую продавать квартиры в новостройках по льготной ипотеке. При их продаже можно будет использовать только кредиты от государства. Речь идет об ипотеке с государственной поддержкой в размере 8 процентов для всех заемщиков и 6 процентов для малоимущих семей.
Заявление Центрального банка: "Это ответ на широко распространенную практику выдачи ипотечных кредитов по более низким ставкам, чем те, которые предлагаются по кредитам с государственной поддержкой. Из-за резкого падения спроса после войны в Украине застройщики начали предлагать специальные предложения весной прошлого года. Росреестр сообщает, что в прошлом году спрос на новостройки в стране упал на 27 процентов. Было зарегистрировано 703.4000 сделок".
Агенты по недвижимости при запуске своих программ предлагали покупателям ипотечные кредиты по ставке 0,01. Это и стало причиной появления термина "околонулевая ипотека". Существовало несколько других ставок, но ни одна из них не превышала 3. Застройщики компенсируют разницу в ставках между реальными банками и низкими ставками не за счет своей прибыли, а просто потому, что они увеличивают стоимость недвижимости. По данным Центробанка, для заемщиков, приобретающих квартиры по программам застройщиков, конечные расходы вырастут на 20-30 процентов.
Глава ЦИАН Алексей Попов (аналитик) сообщает, что в настоящее время самая высокая наценка на жилье - 20 для кредитов под 0,1. Ипотека на 2 квартиры сейчас обходится в 12 раз дороже, чем если бы недвижимость была куплена за наличные или с помощью ипотеки с государственной помощью. Такие схемы не рассматриваются юристами как юридический риск. Другое дело, когда застройщик занимает значительную долю рынка в определенном регионе и устанавливает цены, значительно превышающие среднюю цену в регионе.
Павел Желновод, партнер Nova Consulting, сказал, что Федеральная антимонопольная служба может быть заинтересована, но не смог вспомнить ни одного подобного случая. По данным Федеральной антимонопольной службы, к ней не обращались заявители по поводу роста цен на квартиры с "почти нулевой ипотекой".
По словам источника "Коммерсанта", Центробанк больше волнует не то, что покупатели переплачивают за жилье. Вместо этого он обеспокоен темпами "околонулевой ипотеки", которая может выйти из-под контроля. Объем этих программ превышает объем кредитов с государственной поддержкой.
Данные "Дом.ru" показывают, что в 2022 году было выдано жилищных кредитов с государственной поддержкой на сумму 863,35 млрд рублей. Центробанк и участники рынка не раскрыли данные о суммах, которые были выданы в рамках программы застройщика. По оценке Надежды Караваевой (младший директор по банковским рейтингам "Эксперт РА"), доля всех девелоперских кредитов составляет 30-33 процента от общего объема заимствований. Источник "Коммерсанта" среди банкиров называет 43-45%.
По оценкам Frank RG, объем ипотеки на первичном рынке жилья в прошлом году составил 2 триллиона рублей (включая кредиты по рыночной ставке). Таким образом, застройщики смогли за счет продажи квартир заработать от 660 до 900 млрд рублей.
Источник "Коммерсанта" на финансовом рынке сообщил, что Центробанк обеспокоен не только тем, что застройщики берут субсидированные кредиты, но и возможными негативными последствиями искусственного роста цен на жилье. По мнению ЦБ, при худшем экономическом сценарии люди могут потерять в доходах, что затруднит выплату ипотеки. Регулятор также отметил, что 44 процента всех новых ипотечных кредитов в октябре-декабре были получены людьми, которые уже выплачивали более 80 процентов своего дохода на обслуживание долга. Банкам будет трудно продать заложенные дома, которые они приобрели по высоким ценам, если увеличится число неплатежей. Массовое высвобождение этой недвижимости, которая и так находится в большом предложении, приведет не только к сокращению вторичного рынка.
Источник изображения: wikimedia
Российский рынок переживает уникальную ситуацию, связанную с ростом продаж квартир на вторичном рынке. В последние 15-20 лет цены на это жилье были гораздо выше, чем на новостройки. Однако сейчас наблюдается ценовой разрыв. Росстат сообщает, что в конце 2022 года во многих регионах цены на жилье на вторичном рынке были на 30-55 процентов дешевле, чем на первичном. В том числе и в Подмосковье, где цены были ниже всего на 35 долларов. Это объясняется высокими ценами на новостройки.
У Центрального банка нет прямых инструментов для стабилизации ситуации с "околонулевой ипотекой", поэтому он создал банки-партнеры, которые могут повлиять на ЦБ. Центральный банк объявил, что кредитные организации, участвующие в программах для застройщиков, будут облагаться надбавкой за факторы риска, связанные с жильем в новостройках. Это стало ответом на искусственно завышенные цены на такие квартиры.
По мнению сотрудника Русипотеки Сергея Гордейко, это должно заставить банки увеличить запас собственных средств, что сделает их менее заинтересованными в кредитных продуктах, которые субсидируются застройщиками.
На решение регулятора отреагировало Министерство строительства (которое, со своей стороны, не занимается кредитными программами для застройщиков). Оно назвало его "заградительным условием", которое запрещает застройщикам субсидировать кредиты. Никита Стасишин (заместитель главы министерства, выразил обеспокоенность и предложил изменить правила, чтобы процентные ставки начинались от 3,75 процента, что составляет половину ключевой ставки Центрального банка. Ожидает, что строители поддержат регулятора в своей сфере.
Кирилл Храпов (коммерческий директор компании "Самолет") говорит, что сворачивание программ с субсидированием ипотечных ставок приведет к снижению спроса на новостройки. Это критично, учитывая двукратное падение за последние годы. По его словам, кредитные организации повысят наценки на коэффициенты риска на жилье в новостройках, возводимых застройщиками по программам жилищного кредитования. Это приведет к 30-процентному увеличению комиссий для банка-партнера.
В свою очередь, в Центробанке заявили, что уже совершили ошибку, не применив надбавки к коэффициентам риска по кредитам, одобренным до 2023 года. Источник "Коммерсанта" говорит, что "мы были готовы к более радикальным шагам ЦБ" и опасаются повышения надбавок на ипотеку, выдаваемую по девелоперской программе. По его словам, если бы ЦБ повысил коэффициенты риска по всем кредитам, выданным по девелоперским программам, банкам пришлось бы увеличить резервы на 15% от общего объема ипотеки. Это составило бы более 95 млрд рублей.
Простота ежемесячного платежа по ипотечным программам застройщиков стала основной причиной их популярности среди покупателей жилья. Общее количество выданных в Москве жилищных кредитов из расчета на 1% составило 17,8%. Идея ежемесячных комфортных платежей неочевидна. Средний ежемесячный платеж за квартиру в Москве, в новостройке, составляет более 50 000 рублей. И это после 20 лет субсидирования ипотеки застройщиками.
Центральный банк уверен, что экономический спад приведет к тому, что застройщики не смогут выдавать дополнительные кредиты. По мнению Центробанка, усугубление кризиса вызовет падение цен на жилье. Это затронет тех, кто купил квартиру по высокой цене, но имеет низкую ипотеку. Регулятор прогнозирует, что такие заемщики не только потеряют квартиру и первоначальный взнос, если не смогут выплачивать кредит, но и останутся в долгу перед банками.
Один из банкиров сказал, что они будут нести ответственность за разницу в реальной и завышенной стоимости квартиры. Он сказал, что даже финансово благополучные заемщики могут пострадать, если квартира будет продана, чтобы заплатить за дом. Им будет сложнее рефинансировать имеющиеся ипотечные кредиты в других банках, поскольку они могут не принять залоговую стоимость недвижимости.
Другой источник "Ъ" из финансовой отрасли, знакомый с позицией ЦБ по ипотечным программам для застройщиков, говорит, что регулятор считает, что выход есть - сократить большой ценовой разрыв между вторичным и первичным рынками. По данным источников "Коммерсанта", регулятор пообещал пересмотреть надбавки, которые банки платят за факторы риска, связанные с жилищным строительством.
Для достижения ценового равновесия застройщики могут переписать прайс-листы, чтобы снизить стоимость квартир. По словам директора службы корпоративных рейтингов НРА Станислава Письменного, они смогут сделать это без серьезного ущерба для своего бизнеса. Он добавляет, что строительные компании находятся в устойчивом финансовом положении, несмотря на нынешний экономический климат. В 2020-2021 годах благодаря резкому росту спроса на жилье компании получили рекордную прибыль.
Хотя Центральный банк пытался предотвратить распространение "околонулевой ипотеки", крупные застройщики по-прежнему предлагают такие кредиты. Группа компаний "Самолет" предлагает программы кредитования по ставкам от 0,01 до 1,1, хотя компания не дала комментариев. Опасаясь, что такие продукты будут полностью ликвидированы Центробанком, некоторые компании ищут новые способы повысить спрос на квартиры.
Вот последняя история, которая попала в заголовки газет. Кэшбэк ГК ПИК был введен в размере 15 процентов от стоимости квартиры. Это составляет 15% от рыночной стоимости для первоначального взноса. Хотя застройщик объявил, что вернет покупателям процент от суммы, квартиры, приобретенные по этой программе, стоят гораздо дороже, чем жилье, купленное за наличные. Эльвира Набиуллина, представитель строительного сектора, выразила обеспокоенность по поводу этой практики. Она заявила, что каждый раз, когда строители придумывают новые и менее выгодные способы продажи жилья, это становится проблемой для покупателей.
Источники "Коммерсанта" среди банкиров сообщили, что Центробанк обеспокоен не только "околонулевой ипотекой", но и тем, что застройщики используют траншейную ипотеку. Такие предложения "Коммерсантъ" обнаружил у AFI Development и "Самолета". Кредитный договор, например, действует в течение двадцати лет, но средства выплачиваются ежемесячными платежами. Программа позволяет покупателям оплатить большую часть стоимости квартиры, вплоть до ее сдачи в эксплуатацию. Застройщики завышают цену, чтобы компенсировать свои расходы, точно так же, как они это делали с cashback и "почти нулевой ипотекой".
Аккредитивы - это совершенно новая концепция, которую хотят внедрить строители и другие участники рынка. Этот инструмент предполагает, что покупатели квартир вернут часть своих вложенных средств, за счет выплаты процентов по счетам эскроу. В настоящее время средства инвесторов хранятся в эскроу до ввода в эксплуатацию нового здания. Проценты не начисляются. Застройщики заинтересованы в сотрудничестве с банками-партнерами, чтобы начать этот процесс, даже если это будет не вся сумма денег, хранящаяся у одного покупателя, хотя бы часть. Коммерсантъ пишет, что это может повысить продажи, поскольку покупателю больше не нужно будет искусственно повышать цену жилья для продажи.
По его словам, этот шаг вызывает опасения у Центрального банка. Банкам придется перевести средства на срочные депозитные счета, чтобы выплачивать покупателям проценты на часть денег со счета эскроу. По словам источника "Коммерсанта", банки до сих пор "держались за неприкосновенность денег на эскроу-счете", полагая, что это позволит им выплатить проценты покупателям в случае неблагоприятного экономического сценария.
Источник: www.kommersant.ru
Теги: #ипотечный_кредит #ипотека #недвижимость #новости_ипотеки #ипотечное_кредитование
Материал есть на сайте http://www.banki.ru.com/
Первоисточник: https://monavista.ru/article/4763085/
