До 40% от общего объема новых ипотечных займов в конце 2022 года было выдано с максимально допустимым сроком — 30 лет. ЦБ назвал такой прирост экстремальным. С чем связано увеличение доли длинных кредитов, рискуют ли банки, выдавая ипотеку на такой длительный срок, и справляются ли с ней заемщики, выясняли «Известия».
Дольше некуда
Как пишет Центральный банк (ЦБ) в своем обзоре по розничному кредитованию, во второй половине 2022 года доля 30-летних ипотечных кредитов превысила 40% выдач, тогда как годом ранее она не превышала 20%.
Такой рост сроков ипотечного кредитования регулятор назвал экстремальным, обратив внимание на то, что около 41% кредитов выданы созаемщикам, которые по договору должны погасить ипотеку после 65 лет.
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Дмитрий Коротаев
Как отметила директор департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова, ситуация настораживает. Потому регулятор продолжит отслеживать риски розничного кредитования и при необходимости принимать меры.
По данным ЦБ, основным драйвером роста банковского портфеля в 2022 году были ипотечные заемщики. А максимальное проникновение ипотечного кредитования наблюдалось у граждан возрастной группы 35–40 лет — каждый пятый в этой возрастной категории имеет непогашенный ипотечный долг.
Тревожная тенденция
Средний срок выплат в последние годы действительно увеличивается: кредиты существенно дорожают, растут ежемесячные платежи. Чтобы снизить нагрузку на личный либо семейный бюджет, заемщики выбирают продолжительный срок погашения.
— Поскольку за последние два года цены на квартиры в старом жилом фонде росли вслед за расценками на новостройки, сейчас для покупки вторичных квартир нужен бюджет на 20–30% больше, чем, скажем, два года назад. В то же время доходы населения упали за период пандемии и в 2022 году. На этом фоне ставки по кредитам на вторичное жилье достигли примерно 12% годовых — это очень много после продолжительного периода ставок ниже 10% годовых. Для сравнения, на рынке новостроек благодаря различным госпрограммам ипотеку можно получить под 4–8% годовых, — указывает Владимир Щекин, основатель и владелец группы «Родина».
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Александр Казаков
— Подобный рост сроков ипотечных кредитов прежде всего вызван существенным увеличением в 2022 году стоимости недвижимости (как на первичном, так и на вторичном рынке). Это обусловило необходимость банков и заемщиков оформлять ипотеку на максимально возможный в большинстве банковских тарифов срок — 30 лет, поскольку растягивание ипотеки во времени позволяет обеспечить заемщикам максимально сниженный ежемесячный платеж, а банкам уложиться в регуляторные ограничения в части показателя долговой нагрузки заемщиков, — добавляет Инна Солдатенкова, эксперт аналитического центра «Банки.ру».
Еще одной причиной аналитик называет высокую популярность в 2022 году субсидированной ипотеки от застройщиков, где средний срок кредитования составлял от 20 до 30 лет.
Риски есть
Рост доли «длинной ипотеки», особенно в российских реалиях, эксперты считают тревожной тенденцией. Как отмечает Владимир Щекин, в России большое число заемщиков с такими сроками может создать долгосрочные риски для стабильности банковской системы. Сейчас средний срок по всем выданным кредитам — 24 года, хотя еще пять лет назад он был на уровне 17–18 лет.
— Основные риски «длинной ипотеки» для банковского сектора связаны с тем, что стоимость денег будет снижаться из-за инфляции быстрее, чем заемщик будет выплачивать проценты по кредиту. При этом ЦБ РФ может повысить ключевую ставку рефинансирования уже в текущем году, а значит, все кредиты тоже подорожают, а заемщик будет продолжать платить по более низким ставкам, — поясняет Владимир Чернов, аналитик Freedom Finance Global.
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Александр Казаков
С другой стороны, 30-летняя ипотека — хотя и достаточно новый продукт для рынка, но для банков, скорее, уже не относится к категории с повышенным риском.
— Рынок постепенно накопил статистику, и появилось понимание, какую норму резервирования можно применять. Это позволило снизить ставки, во многих банках ставки на 20 и 30 лет уже практически идентичны, что существенно удешевляет продукт для клиента. В итоге 30-летний кредит стал вполне привлекательным продуктом, где ежемесячный платеж может быть действительно сравним со ставками аренды, — отмечает Алексей Майстренко, основатель и CEO платформы автоматизации агентских продаж TYMY.
Гасят раньше
Наконец, по неофициальной статистике, около 60% заемщиков гасят 30-летнюю ипотеку раньше срока примерно на 30%, то есть в среднем за 20 лет. Разобраться с долгом многим помогает рефинансирование ипотеки.
По оценкам Руслана Сырцова, управляющего директора компании «Метриум», большая часть заемщиков справляется с кредитными обязательствами всего за пять лет.
— Большая часть клиентов закрывает кредиты досрочно, в течение 4–5 лет. Лишь немногие заемщики действительно намерены выплачивать сумму до пенсии, — соглашается Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development.
— Практика показывает, что в среднем ипотека даже без учета рефинансирования гасится менее чем за 10 лет, — сообщил Константин Бахтин, эксперт-юрист арбитражной практики консалтинговой группы «Гебель и партнеры».
Фото: РИА Новости/Константин Михальчевский
«Так, в первом полугодии 2022-го ставки были двузначными. Те, кто брал ипотеку во втором полугодии, рефинансировали ее под проценты в 2–3 раза ниже. Выплачивать ипотеку раньше срока помогает именно время, так как уже через 5–10 лет деньги дешевеют на фоне инфляции, а заработные платы растут, и ежемесячный платеж для заемщика становится всё дешевле. Он может себе позволить платить тот же процент от своей заработной платы, но он уже будет выше ежемесячного платежа, а значит, погашаться ипотека будет с опережением графика», — поясняют аналитики Freedom Finance Global.
Тем не менее ни банк, ни заемщик не знают, как сложится ситуация на столь долгорочном горизонте. Основной риск для банков в том, что залоговые квартиры по программам от девелоперов переоценены. Их рыночная стоимость изначально ниже суммы кредита. Другое дело, что в долгосрочной перспективе цены на жилье неизбежно растут. А риски для банков, возникающие при увеличенных сроках кредитования, нивелируются за счет страхования заемщиков.
