НАЛОГИ ПРИ СДАЧЕ КВАРТИРЫ В АРЕНДУ - КАК ПЛАТИТЬ И СКОЛЬКО?

 Личные финансы

1. Когда и в каком размере платятся налоги со сдачи квартиры
2. Как платить налог за сдачу квартиры
3. Преимущества и недостатки сдачи квартиры с договором
4. Что грозит за сдачу квартиры без договора и уплаты налогов?
5. Есть ли возможность сдавать квартиру и не платить налоги?

В начале 1990-х действовала эпоха так называемого «дикого» капитализма. С тех пор прошло немало лет, но многим гражданам до сих пор сложно приучить себя к современным реалиям. Согласно законодательству, если гражданин сдаёт свою квартиру в аренду, он обязан заплатить государству налог, в виде установленной процентной ставки. Рассмотрим детально, какой налог платить за сдачу квартиры в 2021-м году, чем чревато нарушение этого правила, и можно ли на законном основании избежать уплаты налогов.

Источник изображения: misabogados.com.mx

Когда и в каком размере платятся налоги со сдачи квартиры

Если между собственником и съёмщиком заключается официальный договор о сдаче жилья в аренду, владелец недвижимости получает доход, и, следовательно, должен уплатить налог государству. Отношения между налоговой инспекцией и налогоплательщиком хорошо прописаны в Главе №23 налогового кодекса России, согласно которой доходы граждан облагаются налогами. Налог на сдачу квартиры 2021 составляет 13% от получаемой за аренду суммы, если владелец является резидентом страны. Если владелец квартиры проживает на территории РФ менее 183 дней за один год, ему придётся заплатить 30%.

С сумм дохода с аренды превышающих 5 миллионов рублей начисляется доход 15% с определенными условиями. На сегодняшний день, 26.08.2021 это выглядит так:

На данный момент, для аренды жилья владелец может воспользоваться одной из четырёх систем налогообложения:

• НДФЛ – владелец заключает официальный договор, в котором указывается стоимость аренды. Налоговая ставка в этом случае составляет 13%. Владелец подаёт декларацию лично;
• УСН – владелец регистрирует себя как индивидуальный предприниматель, и работает уже с упрощённой системой налогообложения. Ставка налога составит 6%. По налогу нужно ежеквартально вносить авансовый платёж;
• Патент – каждый владелец квартиры может приобрести патент на 6 или 12 месяцев, и выплачивать налог единовременно, без учёта полученного дохода. Величина этой платы составляет 6% от средней суммы дохода, которую можно получить за один год. Для приобретения такого патента владелец должен зарегистрироваться, как индивидуальный предприниматель;
• Налог на доход – чтобы оплачивать налог по этой системе, владелец должен зарегистрироваться через мобильное приложение «Мой налог», как самозанятый. Для физических лиц налог составит 4% (в некоторых регионах ставка налога может меняться).

Как платить налог за сдачу квартиры

У многих владельцев квартир наверняка возникнут закономерные вопросы: как платить налог за сдачу квартиры, куда обращаться, какие документы для этого нужны? Попробуем разобраться. Согласно действующему законодательству, при сдаче квартиры в аренду собственник должен подать налоговую декларацию. В случае, когда владелец не зарегистрирован, как индивидуальный предприниматель – нужна форма 3-НДФЛ.

Подавать декларацию и платить налоги нужно ежегодно. Например, в 2021-м году нужно подавать декларацию за 2020-й год. В документе указана сумма, которая была получена владельцем за аренду квартиры, а также прописан налог. Если владелец проживает в одном городе, а сдаваемая в аренду квартира расположена в другом населённом пункте, декларация 3-НДФЛ также обязательна для предоставления в налоговые органы по месту регистрации арендодателя, то есть владельца недвижимости.

В большинстве случаев, декларацию подают в конце года, но не позднее 30 апреля следующего года. Документ нужно предъявить в налоговую инспекцию по месту регистрации. Владелец не обязан предоставлять для ознакомления какие-либо ещё документы, но желательно приложить копию договора (можно отсканировать телефоном или обычным сканером) и копии входящих платежных поручений как факт получения денежных средств. Это позволит налоговым инспекторам получить полную информацию, и не беспокоить вас. Если предоставляете 3-НДФЛ на бумаге, не отдавайте оригинал договора об аренде – никто не будет его возвращать. Пакет документации можно отправить по почте или через личный кабинет налогоплательщика. Если всё заполнено правильно, никаких вопросов со стороны налоговых органов не возникнет.

Источник изображения: migranti.life

Преимущества и недостатки сдачи квартиры с договором

Многие владельцы квартир стремятся сэкономить на уплате налогов, и сдают жильё без официального договора. Делать этого не стоит, поскольку в случае порчи арендатором имущества, доказать этот факт и предъявить претензии в суде будет невозможно. Владелец не сможет потребовать компенсацию. Сдача квартир без налогов чревата проблемами, поскольку никто не может гарантировать, что в ходе аренды арендатор всегда будет вовремя вносить оплату и не испортит имущество владельца.

Наличие договора избавит от претензий со стороны соседей, поскольку многие владельцы квартир скрывают факт сдачи квартиры в аренду, представляя арендаторов своими родственниками. Это связано с опасениями насчёт жалоб за незаконную сдачу квартиры в аренду. Если есть договор, то даже в случае прихода участкового или налогового инспектора, арендатор сможет показать документ, который докажет официальность аренды.

В договоре часто прописывают возможные санкции за различные нарушения. Другими словами, это своеобразный рычаг воздействия владельца на арендатора. Например, в случае несвоевременной оплаты по аренде, можно прописать в документе пункт об уплате неустойки. В случае порчи имущества, владелец сможет получить компенсацию только при наличии договора об аренде. Взыскать убытки за нанесённый ущерб можно также в случае затопления, пожара и т.д. На случай подобных происшествий квартиру можно застраховать.

Что грозит за сдачу квартиры без договора и уплаты налогов?

Уклонение от уплаты налогов за сдачу квартиры чревато денежным штрафом, в размере 100-300 тыс. рублей. Если владелец квартиры не платил налоги в течение трёх и более лет, и общая сумма налогового долга составляет 900,000 рублей и более.

Также владельца ожидает штраф за несвоевременное предоставление налоговой декларации. Заплатить придётся 5% от общей налоговой задолженности, но не менее 1,000 рублей. Если будет выявлено, что собственник умышленно не платит налог с аренды, сумма штрафа будет увеличена до 40% от задолженности по налогу. Собственнику, помимо налога и штрафа, придётся заплатить и пеню. В результате может получиться довольно внушительная сумма.

Есть ли возможность сдавать квартиру и не платить налоги?

Есть несколько способов не оплачивать налог на законных основаниях. Например, в случае заключения договора безвозмездного пользования. Особенность этого документа заключается в том, что владелец официально заявляет: плата за проживание с постояльцев не взимается. Соответственно, собственник не получает с этого никакого дохода. В результате никакими налогами такой вид аренды не облагается.

Также можно составить договор по соглашению с родственниками. Этот договор применим для временной или постоянной регистрации. Оба вида договоров могут быть бессрочными, либо заключаться на определённый срок. Сделка возможна только с близкими родственниками или друзьями, которые в данный момент нуждаются в жилье. При заключении соглашения указываются права и обязанности каждой стороны. Обязательным пунктом является указание, что жильё предоставляется на безвозмездной основе.