Жилье комфорт-класса: какой должна быть квартира, дом и придомовая территория?

Нина Мачаидзе

#Продажа квартир#Новостройки

Покупая квартиры на рынке вторичной недвижимости и выбирая жилье в новостройке, будущие собственники могут сталкиваться с разными классами жилья. Один из классов, который характеризуется повышенной комфортностью, но при этом сравнительно невысокой стоимостью — это комфорт-класс.

Четкая классификация жилья, утвержденная на законодательном уровне, отсутствует. Но есть признаки, при наличии которых квартиру можно отнести к жилью комфорт-класса.

Классификация жилья – какая она и есть ли вообще?

В России нет каких-либо правовых реестров, законов, постановлений, которые содержат четкую классификацию жилья с характеристикой каждого из выделенных классов. Изначально понятия разных классов жилья использовали люди, чья деятельность связана с рынком недвижимости, например, девелоперы, риэлторы. Но со временем их стали использовать и обычные люди – собственники жилья и его покупатели. Первые обобщенные данные по классам жилья с их характеристикой появились в 2013 году, когда была опубликована «Единая классификация многоквартирных жилых построек».

На данный момент выделяют два типа жилья:

• массовое, к которому относят квартиры эконом-класса и комфорт-класса;
• повышенного класса или, как его еще называют, высокобюджетного. К нему относят жилье бизнес-класса, премиум-класса и элитное.

В число характеристик, по совокупности оценки которых жилье можно отнести к одному из классов, входят:

• архитектурные решения, принятые при строительстве дома;
• тип и характеристика конструкций МКД — несущих и ограждающих;
• вид остекления;
• особенности планировочных решений;
• характеристика внутренней отделки мест общего пользования;
• тип отделки квартир;
• площадь квартиры, но с учетом количества комнат;
• площадь кухни;
• тип дверных блоков, материал двери в подъезд, характеристика элементов входной группы;
• особенности проведения коммуникаций, инженерного оборудования квартир и общедомовых систем;
• благоустройство территории возле МКД;
• меры безопасности, предпринимаемые для защиты жителей дома и их имущества;
• характеристика инфраструктуры дома;
• присутствие объектов социальной инфраструктуры и их близость к МКД;
• наличие паркинга и его характеристика.

Среди перечисленных признаков есть основные, или отсекающие, и второстепенные, или факультативные. При отнесении жилья к определенному классу в первую очередь опираются на характеристики жилья, которые относят к основным.

То, к какому классу отнесено жилье, влияет на его стоимость. Так, самыми дешевым жильем считаются квартиры эконом-класса, самыми дорогими — квартиры премиум-класса и элитные.

Характеристика жилья разных классов

Жилье эконом-класса

• Дома чаще всего строят в частях города, удаленных от центра.
• МКД в основном представлен домами типовых серий, но есть и дома, построенные по индивидуальным проектам.
• Жилье строят с учетом строительных норм — особых требований к тому, какие будут использованы несущие и ограждающие конструкции, нет.
• Отделка выполняется стандартная либо может отсутствовать.
• Однокомнатная квартира должна быть площадью не менее 28 квадратных метров.
• К благоустройству территории возле дома особых требований не предъявляют.
• Социальная инфраструктура должна присутствовать в радиусе одного километра от МКД.

Жилье бизнес-класса

• Проекты домов реализуют чаще всего в районах населенного пункта, которые считаются престижными, или спальных районах с хорошо развитой транспортной инфраструктурой.
• Жилье строится по индивидуальным проектам.
• Остекление выполняется с учетом требований к энергосбережению. Профили окон могутбыть из пластика или дерева.
• В квартире с двумя комнатами и более должно быть два санитарных узла.
• В местах общего пользования (МОП) выполняют высококачественную отделку.
• Квартиры в новостройках могут сдаваться собственникам с черновой или улучшенной отделкой.
• Планировка квартир преимущественно свободная. Среди примеров квартир бизнес-класса – пентхаусы и двухуровневые квартиры.
• Минимальная площадь однокомнатной квартиры — 48 квадратных метров.
• Двери подъезда — преимущественно железные, обязательно должен быть установлен домофон.
• Территория возле дома должна быть благоустроена, озеленена и ограждена.
• На придомовой территории должна присутствовать детская площадка.
• В МКД предусмотрен консьерж и служба охраны.
• Присутствует закрытый паркинг, должна быть парковка на придомовой территории.

Жилье премиум-класса и элитное

• Дома возводят преимущественно в престижных районах, в том числе и возле благоустроенных набережных.
• Облик объекта прорабатывается с учетом того, какой у участка под строительство рельеф и ландшафт.
• Квартиры сдаются с эксклюзивной отделкой. Допускается сдача с черновой отделкой, но с шумоизоляцией и проведением всех инженерных коммуникаций.
• Однокомнатные квартиры представлены преимущественно студиями с минимальной площадью от 60 квадратных метров.
• Во внутренней группе предусмотрен холл, ресепшн.
• Территория, прилегающая к МКД, ограждена, выполнен ландшафтный дизайн.
• Предусмотрена служба охраны, которая кроме нахождения на входе и просмотра камер должна периодически делать обход территории.
• Присутствует парковка. Сам паркинг может быть закрытым наземным или располагаться под землей. Здание проектируется так, чтобы собственники квартир имели возможность с помощью лифта попасть из подземного паркинга на этаж, где расположена квартира.

Подробнее про жилье комфорт-класса

Общие характеристики жилья комфорт-класса такие:

• При проектировании могут быть использованы разные архитектурные опции. Обычно дома строят по усовершенствованным типовым проектам.
• При остеклении преимущественно используются профили, выполненные из пластика. При использовании отечественного остекления изделия должны быть выполнены по импортным технологиям.
• Потолки в квартире не могут быть ниже 2,7 метра.
• Планировка предполагает изолированность комнат, балконы — большие, в квартире присутствуют кладовки.
• В МОП выполняется улучшенная отделка.
• Квартиры сдаются с черновой или с улучшенной отделкой.
• Минимальная площадь однокомнатной квартиры должна быть не менее 34 квадратных метров. Если это студия, то минимальная площадь — 28 квадратных метров. Также ограничивается минимальная площадь квартир с большим количеством комнат. Для двухкомнатных — 50, для трехкомнатных — 65, для четырехкомнатных — 85, для пятикомнатных — 100 квадратных метров соответственно.
• Минимально допустимая площадь кухни – 12 квадратных метров.
• В подъезде должна быть установлена металлическая дверь, обязательно должен быть домофон.
• В квартирах устанавливаются металлические двери.
• В подъезде предусмотрено помещение для консьержа.
• Энергоснабжение в квартирах однофазное.
• Отопление предусматривается центральное с установкой радиаторов или конвекторов с регуляторами.
• Придомовая территория должна быть благоустроена и озеленена. По периметру территории двора может присутствовать ограждение.
• На территории двора должны быть установлены площадки для детей и хозплощадки.
• Обязательно должен присутствовать консьерж.
• Может быть организована охрана территории возле дома, но это не обязательное требование.
• Не дальше радиуса 1 км должны располагаться объекты социальной инфраструктуры.
• Требований к обязательному наличию паркинга не предъявляется. Может присутствовать парковка, но при условии, что она обозначена на генеральном плане.
• Должен быть пандус и места, куда ставят велосипеды и коляски.
• Обязательна хорошая инсоляция в помещении — в течение дня должно быть достаточно естественного света.
• Квартир не должно быть более шести на этаже.

Если отойти от стандартных показателей жилья комфорт-класса, то застройщики, относя квартиру к такому классу, часто обещают наличие и других характеристик. Например, они могут быть такими:

• наличие в шаговой доступности школы и детского сада;
• присутствие на первом этаже здания коммерческих помещений, где могут располагаться магазины, кафе, салоны красоты;
• близкое расположение к супермаркетам;
• присутствие подземного паркинга с возможностью добраться до него лифтом;
• наличие систем пожаротушения;
• установка системы видеонаблюдения во дворе, внутри подъезда и на парковке;
• присутствие систем очистки воздуха;
• установка электрооборудования, которое может выдерживать высокую нагрузку;
• использование для отделки мест общего пользования материалов только с экологическими компонентами;
• организация четкого графика уборки мест общественного пользования;
• организация услуги уборки квартир по желанию жильцов;
• наличие консьержа, к которому можно обратиться по разным вопросам, например, для отправки почты, уборки мусора;
• установка кофе-машины в вестибюле.

Средняя цена в Москве за квадратный метр жилья по состоянию на 2023 год составляет 240 тысяч рублей. Для сравнения – квадратный метр квартиры эконом-класса в среднем стоит 200 тыс. рублей, бизнес-класса – 290 тыс. рублей.

Комфорт оказался не комфортным — что делать, чтобы застройщик не обманул

При покупке квартиры в строящемся доме может случиться так, что застройщик обещал массу комфортных для жителей объектов, а по факту многого нет. Например, отсутствует обещанная детская площадка на придомовой территории, не хватает машино-мест, а при отделке мест общего пользования использованы дешевые некачественные материалы.

Для привлечения клиентов застройщики могут обещать многое, чтобы будущий собственник квартиры подписал договор долевого участия. Но чтобы быть уверенным в том, какой будет квартира, дом, двор, будет ли присутствовать в непосредственной близости с МКД новый детский сад, нужно обращаться к официальному документу — проектной декларации. Например, в ней может быть указана информация о:

• количестве машино-мест;
• планируемых элементах благоустройства;
• планируемых мероприятиях по озеленению территории;
• особенностях присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения;
• возводимых за счет средств дольщиков объектов социальной инфраструктуры.

Недобросовестный застройщик может внести значительные изменения в проектную декларацию, чтобы, например, уменьшить количество машино-мест, которое он обещал оборудовать. В такой ситуации участник долевого строительства при желании может расторгнуть ДДУ на основании положений ФЗ №214.